Encontrar el local comercial ideal es la parte fácil. El momento en que el propietario te pide un aval bancario como condición para firmar el contrato es donde muchos proyectos empresariales se complican, se retrasan o directamente se caen.
Y lo curioso es que la mayoría de empresarios llegan a ese punto sin haber pensado antes en el aval. El local les encanta, la ubicación es perfecta, el precio es razonable… y entonces aparece esa condición que nadie esperaba.
Este artículo te explica todo lo que necesitas saber antes de que eso pase: qué tipo de aval piden los propietarios de locales comerciales, cuánto cuesta realmente conseguirlo, qué alternativas tienes si el banco no te lo concede y cómo negociar las condiciones con el arrendador.
Por qué los propietarios de locales piden un aval bancario
Antes de hablar del aval en sí, conviene entender la lógica del propietario. Un local comercial es un activo que genera renta, pero también puede dejar de generarla si el inquilino no paga. Y a diferencia de un piso de vivienda, el proceso de desahucio de un local comercial por impago puede durar entre 12 y 24 meses en España.
Durante ese tiempo, el propietario no cobra y no puede alquilar el local a nadie más. De ahí que muchos propietarios exijan garantías que van más allá de la fianza legal.
La fianza legal en arrendamientos de locales comerciales equivale a dos mensualidades de renta (a diferencia de los pisos de vivienda, donde es una mensualidad). Pero muchos propietarios piden adicionalmente:
- Un depósito extra (una o dos mensualidades más)
- Un aval bancario equivalente a varias mensualidades
- Ambas cosas a la vez
El aval bancario les da una garantía líquida e inmediata: si el inquilino deja de pagar, el propietario puede ejecutar el aval y recibir el dinero del banco directamente, sin esperar a un proceso judicial.
Cuántas mensualidades suelen avalar los propietarios
No hay un estándar legal establecido para el importe del aval en arrendamientos comerciales. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula las fianzas, pero el aval bancario adicional es materia de negociación libre entre las partes.
En la práctica, los rangos más habituales en 2026 son:
| Tipo de local | Aval habitual |
|---|---|
| Local en zona prime (Madrid, Barcelona centro) | 6 a 12 mensualidades |
| Local comercial en ciudad mediana | 3 a 6 mensualidades |
| Local en polígono industrial o zona periférica | 2 a 4 mensualidades |
| Local para hostelería o restauración | 6 a 12 mensualidades (mayor riesgo percibido) |
Los locales de hostelería tienen un aval más elevado porque históricamente son los arrendatarios con mayor tasa de impago y de cierre prematuro, lo que el propietario traslada a las condiciones de garantía.
Qué tipo de aval piden exactamente: características del documento
El aval para arrendamiento de local comercial suele ser un aval bancario a primer requerimiento, lo que significa que el propietario puede ejecutarlo simplemente notificando al banco que el inquilino ha incumplido sus obligaciones, sin necesidad de una sentencia judicial previa.
Esto es diferente a otros tipos de aval donde el banco puede oponerse si considera que la reclamación no está justificada. En el aval a primer requerimiento, el banco paga y luego reclama al inquilino.
Las características habituales del documento:
- Beneficiario: el propietario del local (arrendador)
- Ordenante: tu empresa (arrendataria)
- Importe: el pactado en el contrato (normalmente las mensualidades acordadas)
- Plazo: coincide generalmente con la duración del contrato de arrendamiento, con posibilidad de prórroga automática
- Tipo: solidario y a primer requerimiento
- Ejecutable por: impago de renta o cualquier obligación derivada del contrato
Cuánto cuesta el aval bancario para un local comercial
El coste del aval bancario para arrendamiento sigue la misma estructura que cualquier aval bancario, pero con algunas particularidades.
Ejemplo práctico
Imagina que alquilas un local por 2.000 €/mes y el propietario pide un aval equivalente a 6 mensualidades, es decir, un aval de 12.000 €.
| Concepto | Coste estimado |
|---|---|
| Comisión de apertura (0,5%, mínimo 200 €) | 200 € |
| Comisión de riesgo anual (1,5% sobre 12.000 €) | 180 €/año |
| Renovación anual (si no hay apertura adicional) | 180 €/año |
| Coste total en un contrato de 3 años | 740 € |
Para un aval de 12.000 € a lo largo de 3 años, el coste total rondaría los 700-900 €, dependiendo de las condiciones de tu banco.
Parece mucho dinero hasta que lo comparas con el beneficio de poder alquilar el local que necesitas para tu negocio.
El proceso para conseguir el aval: paso a paso
Paso 1: Negocia el importe del aval antes de ir al banco
Muchos empresarios cometen el error de aceptar la cifra que pide el propietario sin negociar. En realidad, el importe del aval es completamente negociable. Algunas estrategias que funcionan:
- Proponer un depósito adicional (en metálico) a cambio de reducir el aval
- Ofrecer un aval por menor importe pero por mayor plazo
- Acreditar la solvencia de la empresa con balances y declaraciones de impuestos para justificar que el aval puede ser menor
Paso 2: Ve a tu banco con la documentación preparada
Para concederte el aval, el banco necesitará:
- Borrador o contrato de arrendamiento donde figure el importe y las condiciones del aval requerido
- Últimas dos declaraciones del Impuesto sobre Sociedades (o IRPF si eres autónomo)
- Balances y cuentas de resultados recientes
- Certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social
- En algunos casos, declaración de bienes si el banco pide garantías adicionales
Paso 3: El banco analiza el riesgo
El banco evaluará tu solvencia y decidirá si concede el aval y en qué condiciones. Si eres cliente de esa entidad y tienes un buen historial, el proceso puede resolverse en 3-7 días hábiles. Si eres cliente nuevo o hay alguna incidencia, puede alargarse o ser denegado.
Paso 4: Firma el contrato de aval
Una vez aprobado, firmas el contrato de aval con el banco. El banco emite un documento formal de aval que entregas al propietario del local. Ese documento es la garantía que el arrendador exige.
Paso 5: Mantenimiento del aval durante la vida del contrato
Mientras el contrato de arrendamiento esté vigente, el aval también debe estarlo. Deberás pagar las comisiones periódicas al banco y asegurarte de que el aval se renueva si el contrato se prorroga.
Qué pasa si el banco no te concede el aval
Hay situaciones en las que el banco deniega el aval: empresa de reciente constitución, actividad con pérdidas, deudas con Hacienda o la Seguridad Social, incidencias en CIRBE. Si te encuentras en esta situación, tienes varias alternativas.
Alternativa 1: Seguro de caución
El seguro de caución cumple exactamente la misma función que el aval bancario en los arrendamientos comerciales. Una compañía aseguradora garantiza al propietario el pago de las rentas en caso de impago, a cambio de una prima anual que pagas tú como inquilino.
Las ventajas frente al aval bancario:
- Las aseguradoras tienen criterios de análisis diferentes a los bancos
- El proceso suele ser más rápido
- No requiere tener una cuenta abierta en el banco
- En algunos casos, el coste total es menor
El inconveniente: no todos los propietarios aceptan el seguro de caución en lugar del aval bancario. Conviene negociarlo desde el principio, antes de que el propietario se haya fijado mentalmente en el «aval bancario».
Alternativa 2: Aval de una SGR
Las Sociedades de Garantía Recíproca (SGR) pueden avalar arrendamientos de locales en algunos territorios. El proceso es algo más lento que el banco, pero sus criterios de análisis son más favorables para pymes y autónomos.
Alternativa 3: Depósito en metálico adicional
Si no consigues el aval, puedes proponer al propietario depositar una cantidad mayor en efectivo (por encima de las dos mensualidades de fianza legal). Muchos propietarios lo aceptan porque el resultado práctico es similar: tienen dinero disponible si el inquilino incumple.
Alternativa 4: Aval personal de los socios
Si la empresa no tiene solvencia suficiente para obtener el aval, los socios pueden aportarla a título personal. El banco avala a la empresa con el respaldo del patrimonio personal de los socios como contragarantía. Esto funciona, pero implica un riesgo personal que conviene valorar.
Cómo negociar el aval con el propietario del local
El aval es una condición del contrato, no una ley. Y como toda condición contractual, se puede negociar. Estas son las palancas que tienes:
Aportar documentación financiera sólida. Si presentas al propietario tus últimas declaraciones del Impuesto sobre Sociedades con beneficios, tus balances saneados y un certificado de estar al corriente con Hacienda, estás reduciendo el riesgo percibido y tienes más argumentos para pedir que el aval sea menor.
Proponer un periodo de carencia. En algunos contratos de local, los primeros meses tienen una renta reducida mientras el negocio arranca. A cambio, el propietario puede aceptar un aval menor.
Ofrecer domiciliar los pagos. La domiciliación bancaria del alquiler (pago automático, sin posibilidad de olvido) da más tranquilidad al propietario y puede ser un argumento para reducir la garantía exigida.
Pactar la reducción progresiva del aval. Algunos contratos incluyen una cláusula que reduce el importe del aval a medida que pasa el tiempo sin incidencias. Si llevas dos años pagando puntualmente, el aval baja de 6 a 4 mensualidades. Es una propuesta razonable que muchos propietarios aceptan.
Preguntas frecuentes sobre avales para locales comerciales
¿El propietario puede ejecutar el aval en cualquier momento? Solo si se produce el incumplimiento pactado en el contrato (normalmente el impago de renta u otras obligaciones). No puede ejecutarlo de forma arbitraria. Si el banco o la aseguradora recibe una reclamación sin fundamento, puede oponerse (salvo en avales a primer requerimiento puro, donde la posibilidad de oposición es muy limitada).
¿Qué pasa con el aval cuando termina el contrato? Al finalizar el arrendamiento sin incidencias, el propietario debe devolverte el documento original del aval o autorizarte a cancelarlo con el banco. Si no lo hace en un plazo razonable, puedes requerirle notarialmente. El banco no cancelará el aval mientras el beneficiario no dé su conformidad.
¿Puedo deducir el coste del aval en mi declaración? Sí. Las comisiones del aval bancario para el arrendamiento de un local donde ejerces la actividad son un gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades o en el IRPF si eres autónomo.
¿El aval cuenta como deuda en la CIRBE? Sí. Los avales concedidos por entidades financieras se registran en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) como riesgos de firma. No afectan a tu capacidad de endeudamiento de la misma manera que un préstamo, pero sí aparecen y pueden influir en el análisis de otros productos financieros.
¿Cuánto tarda el banco en emitir el aval una vez aprobado? Una vez aprobado internamente, la emisión del documento suele tardar entre 24 y 72 horas hábiles. El proceso previo de análisis y aprobación es el que puede llevar más tiempo (entre 3 y 10 días hábiles dependiendo de la entidad y de la complejidad del caso).
Conclusión
El aval para alquilar un local comercial es uno de esos obstáculos que parecen un muro y resultan ser una puerta. Con la información correcta, la documentación preparada y una actitud negociadora, la mayoría de empresas pueden obtener el aval que necesitan o encontrar una alternativa equivalente que satisfaga al propietario.
Lo importante es no llegar a esa negociación sin haber pensado antes en ella. Si ya estás buscando local, empieza a preparar la documentación financiera ahora. Cuando llegue el momento, la ventaja es tuya.
Consulta también nuestros artículos sobre el aval bancario vs el seguro de caución y sobre las SGR como alternativa para pymes que no consiguen aval bancario directo.